相続財産の中でも大きな比重を占めるのが土地です。「小規模宅地等の特例」を使えば、一定の宅地の相続税評価額を最大80%減額でき、相続税を大きく抑えられます。自宅を相続するケースで特に重要なこの制度を、税理士が解説します。
小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人（亡くなった方）が住んでいた、または事業に使っていた宅地を、一定の相続人が取得する場合に、その相続税評価額を大幅に減額できる制度です。残された家族が自宅や事業を手放さずに済むように設けられています。
区分ごとの限度面積と減額割合
| 区分 | 限度面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地等（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地等（事業用） | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地等（賃貸） | 200㎡ | 50% |
例）評価額3,000万円の自宅敷地（330㎡以内）
→ 80%減で「600万円」として計算
2,400万円も評価を下げられるため、相続税額に大きく影響します。
「誰が取得するか」が重要（自宅の主な要件）
特定居住用宅地等（自宅）の特例は、取得する人によって要件が異なります。
- 配偶者が取得：無条件で適用できます。
- 同居していた親族が取得：相続税の申告期限まで、その家に住み続け、かつ所有し続けることが必要です。
- 別居の親族（いわゆる「家なき子」）：被相続人に配偶者も同居の相続人もおらず、取得者が3年以上、自分や親族等の持ち家に住んでいない等の要件を満たす場合に適用できます。
⚠ 判断が難しい特例です
要件が細かく、誰がどの土地を相続するかによって「使えるか」「いくら減額できるか」が変わります。二世帯住宅や、老人ホーム入居中だったケースなど、取扱いが分かれる場面も多いため、適用の可否は税理士にご確認ください。
「家なき子」特例の要件——2018年改正で厳格化
先ほどの別居親族（いわゆる「家なき子」）については、平成30年（2018年）の税制改正で要件が大きく厳しくなりました。現在（令和8年）、この特例を使うには次のすべてを満たす必要があります。
- 被相続人に配偶者がいないこと。
- 被相続人に、その家に同居していた法定相続人がいないこと。
- 取得者が相続開始前3年以内に、自己・自己の配偶者・3親等内の親族・特別の関係がある法人が所有する国内の家屋に住んだことがないこと。
- 取得者が相続開始時に住んでいる家屋を、過去に一度も所有したことがないこと。
- その宅地を相続税の申告期限まで保有し続けること。
改正前は「自分または配偶者の持ち家に3年以内に住んでいなければよい」という比較的緩い基準でした。そのため、自分の持ち家を子や自分が経営する会社に売却し、そのまま借りて住み続ける、あるいは孫に持ち家を贈与して名義上『家なき子』になるといった対策も可能でした。改正でチェックの対象が3親等内の親族や特別関係法人にまで広がり、さらに過去の所有歴も問われるようになったため、これらの手法はいずれも使えなくなっています。
老人ホーム入居・二世帯住宅でも使える？
自宅に「住んでいた」といえるか微妙なケースでも、次のように取り扱われます。
老人ホームに入居していた場合——被相続人が亡くなる直前に老人ホーム等へ移っていても、次の条件を満たせば、その自宅の敷地は引き続き居住用として特例の対象になります。
- 被相続人が相続開始の直前に要介護認定・要支援認定などを受けていたこと。
- 特別養護老人ホームや有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅など一定の施設へ入居していたこと。
- 入居後、その自宅を他人へ賃貸したり事業用に転用したりしていないこと（空き家のまま、または生計を一にする親族が住み続けている状態）。
認定を受けていたかどうかは入居時ではなく相続開始の直前で判定します。認定がないまま入居していた場合は対象外となることがある点にご注意ください。
二世帯住宅の場合——建物の登記の形で結論が変わります。建物が被相続人の単独名義や親子の共有名義で区分所有登記がされていなければ、玄関が別々の完全分離型であっても、同居しているものとして敷地全体に特例を適用できる場合があります。一方、各世帯を別々の区分建物として区分所有登記していると、被相続人が住んでいた区分の敷地部分しか対象にならず、別の区分に住む子は同居とは扱われません。
⚠ 区分所有登記の有無が分かれ目
二世帯住宅は、登記簿上「区分所有」となっているかどうかで適用範囲が大きく変わります。ご自宅の登記内容がご不明な場合は、登記事項証明書を確認のうえ税理士へご相談ください。
貸付事業用の「3年縛り」と限度面積の調整
賃貸アパートや貸駐車場の敷地（貸付事業用宅地等）は200㎡まで50%減額できますが、二つの注意点があります。
①相続開始前3年以内に始めた貸付は原則対象外——平成30年改正により、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は、原則としてこの特例を使えなくなりました。相続直前に駆け込みで賃貸を始める節税を防ぐためです。ただし、3年より前から事業的規模（いわゆる「5棟10室」が一つの目安）で貸付事業を続けている方が、その一環として新たに貸し付けた宅地は例外的に対象になる場合があります。
②複数区分を併用するときの限度面積——特定居住用（330㎡）と特定事業用（400㎡）だけを使う場合は、両者をフルに併用でき最大730㎡まで減額できます。しかし貸付事業用を混ぜる場合は完全併用できず、次の式で限度面積を調整します。
特定事業用等の面積×200/400 ＋ 特定居住用の面積×200/330 ＋ 貸付事業用の面積 ≦ 200㎡
例）自宅（特定居住用）を165㎡適用した場合：165×200/330＝100㎡を使ったことになり、貸付事業用に回せるのは残り100㎡までとなります。
どの宅地から優先して特例を当てるかで、減額される金額（＝相続税額）が変わります。評価額が高く減額割合の大きい区分を優先するのが基本ですが、最終的な有利判定には個別の計算が必要です。
適用にあたっての注意点
- 相続税の申告が必要です（特例適用の結果、税額がゼロになる場合でも申告が必要）。
- 遺産分割が確定していることが必要です。
- 複数の宅地がある場合は、限度面積の調整計算が必要になります。
自宅をお持ちの方は試算を
自宅の土地の評価が大きい方ほど、この特例の効果は大きくなります。基礎控除を超えそうな場合でも、この特例によって課税額が大きく変わることがあります。まずは当サイトの相続税シミュレーターで全体像をつかんでみてください。
この記事のよくある質問
特例で税額が0円になる場合も申告は必要ですか？
必要です。小規模宅地等の特例は申告書の提出が適用条件のため、税額がゼロになる場合でも申告しなければ適用できません。
被相続人が老人ホームに入居していた場合も使えますか？
要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば適用できる場合があります。取扱いが分かれやすいケースのため、個別に税理士へご確認ください。
