令和9年（2027年）1月1日以後の相続・贈与から、購入・新築して5年以内の賃貸アパートや貸家は、路線価などではなく時価（通常の取引価額）で評価するのが原則になる見込みです。5年を超えて持っている物件は、これまでどおりの評価です（不動産小口化商品は取得時期にかかわらず見直しの対象です）。国税庁が2026年9月18日に公表した通達案（意見募集は同年10月18日まで）をもとに、堺市の税理士が解説します。案の段階のため、確定時に内容が変わる可能性があります。
この記事の要点
- 対象は、相続・贈与の前5年以内に対価を支払って購入・新築した賃貸用の建物とその敷地。5年超の物件は従来どおり。
- 評価は時価が原則。大綱は「課税上の弊害がない限り」、通達案は「取得価額が取得時の時価に相当すると認められる場合」に、取得価額に地価の変動や建物の償却を反映させた価額の80%でも評価できるとしている（単純な「取得価額×80%」ではない）。
- 昔からの土地に建てた家屋は、通達の制定日までに新築したもの（同日に建築中のものを含む）に限り、課税上の弊害がない限り対象外とする経過措置がある。不動産小口化商品は取得時期に関係なく対象。
- 小規模宅地等の特例は法律上の別の制度で、「5年」と「3年」は別々に確認する。会社が持つ不動産（自社株の評価）には、以前から「3年以内」の別の定めがあり、5年ルールとの関係は確定後に確認する。
何が変わるのか ― 改正の全体像
相続税では、財産は「時価」で評価すると法律（相続税法22条）で定められ、実務では国税庁の財産評価基本通達に沿って評価します。今回は、賃貸用の不動産の一部で評価方法が改められます。
| 区分 | これまで | 令和9年1月1日以後（通達案） |
|---|---|---|
| 5年以内に取得・新築した貸付用不動産 | 路線価等・固定資産税評価額をもとに、貸家建付地・貸家として減額 | 通常の取引価額（時価） 一定の場合は、取得価額をもとにした価額の80% |
| 5年を超える貸付用不動産 | 同上 | これまでどおり |
| 不動産小口化商品（一定のもの） | 信託受益権型は、信託財産である不動産の価額で評価（路線価等） | 取得時期にかかわらず通常の取引価額 一定の場合は、元本等相当額の90%など |
| 会社が持つ不動産（自社株の評価） | 取得・新築から3年以内は通常の取引価額、3年超は路線価等をもとに評価 | 財産評価基本通達185に定める土地・建物は、5年ルールの適用なし（範囲は後述） |
骨格は令和8年度税制改正の大綱（令和7年12月26日閣議決定）で示され、国税庁が2026年9月18日に法令解釈通達「貸付用不動産の評価について」の案を公表しました。寄せられた意見を踏まえて定めるとされており、本記事の執筆時点で通達は確定していません。適用は、令和9年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した財産からです。
なぜ見直されるのか ― 時価と相続税評価額の開き
現行では、土地は路線価等（地価公示価格等の80%程度が目途）をもとに、賃貸アパートの敷地は「貸家建付地」としてさらに減額します。建物は固定資産税評価額から、貸家として借家権割合（現在30%）×賃貸割合の分を差し引きます。そのため購入直後でも、評価額が購入価格を大きく下回ることがあります。
相続開始の約2年半〜3年半前に借入れで取得した不動産について、最高裁令和4年4月19日判決は通達によらない評価（鑑定評価額による課税）を認め、令和6年からは分譲マンションの評価も見直されました。今回の見直しは、一棟の賃貸マンションや貸家などを含む貸付用不動産が対象です。国税庁は、その趣旨を評価の適正化と予測可能性の向上と説明しています。
対象になる不動産・ならない不動産
通達案の「貸付用不動産」とは、全部または一部が借家権の目的となっている家屋とその敷地です。一棟アパート、貸家、賃貸中の区分所有マンションなどが典型で、このうち相続・贈与の日（課税時期）前5年以内に対価を伴う取引で取得または新築したものが対象です。
- 5年の数え方 … 原則として引渡しの時から数えます（契約日ではありません）。
- 相続で引き継いだ物件 … 親が5年より前に取得した物件を相続しただけなら対象外と読めます。一方、購入・新築から5年以内の物件は、途中で相続・贈与があっても対象に含むとされています。
- 購入済みの物件 … 通達案には購入した物件についての経過措置は設けられておらず、令和6年に購入した物件でも令和10年に相続があれば対象になり得ます。
- 土地と建物は別々にみる … 通達案は、土地と建物のそれぞれについて「5年以内の取得・新築か」をみる形になっています。5年より前から持っている土地に新しくアパートを建てた場合、対象になるのは建物で、土地はこれまでどおりの評価と読めます（確定した通達と解説での確認が必要です）。
- 一部だけ貸している建物 … 案の定義は「全部または一部が借家権の目的となっている家屋」です。賃貸併用住宅のように一部だけを貸している建物で、ご自身で使っている部分をどう扱うかは、案に定めがありません。確定した通達と解説での確認が必要です。
一方、課税上の弊害がない限り、次のものは対象から除かれています（通達案）。
- 収用等の代替資産、特定事業用資産の買換えや固定資産の交換の特例を受けて取得した資産（一定のもの）
- 5年より前から持っている建物などの増改築部分
- 経過措置の対象となる新築家屋（後述）
駐車場について、通達案に名指しした記載はありません。案の定義は「借家権の目的となっている家屋」が出発点で、その家屋とともに賃貸されている構築物や、敷地とともに賃貸されている土地を含む、としています。建物のない月極駐車場の用地は、もとになる家屋がないため、この定義には当たらないと読めます（現行でも自用地として評価されています〔国税庁 質疑応答事例〕）。アパートの入居者用の駐車場など、建物と一緒に貸している部分の扱いは、確定した通達と国税庁の解説での確認が必要です。
評価額の計算方法 ― 原則は時価、「80%」は例外
「5年以内は時価か、取得価額の80%」と説明されることがありますが、正確には、原則は課税時期の通常の取引価額（時価）です。そのうえで大綱は、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の80%で評価できるとしました。通達案はこれを、取得価額が取得時の通常の取引価額に相当すると認められる場合の算式として具体化しています。
土地：取得価額 × 地価変動率 × 80%
建物：（取得価額 − 償却費）× 80%
地価変動率＝課税時期の年の路線価÷取得した年の路線価（路線価のない地域は倍率方式による評価額で計算）。償却費は取得から課税時期までの合計額で、定額法により、耐用年数省令に定める耐用年数で計算し、1年未満の端数は1年とします（通達案）。
地価が上がっていれば土地は取得価額の80%より高くなり、建物は年数に応じて下がります。土地の価格が著しく変動した場合などはその事情を考慮するとされ、80%で評価できるとは限りません。
計算例：1億円で取得した賃貸アパート
説明のための単純化した仮定による例です。土地6,000万円・木造の建物4,000万円を時価で取得し、満室のまま、引渡しからちょうど3年の時点で相続が起きた（償却は3年分）とします。路線価による自用地の評価額は時価の80%、借地権割合60%、借家権割合30%、建物の固定資産税評価額は建築費の60%、地価変動率1.00、建物の償却率0.046（耐用年数22年）と仮定します。
表の右の列は、通達案の算式をそのまま当てはめた金額です。通達の確定後に、内容に合わせて見直す予定です。
| 項目 | これまでの評価 | 通達案の算式による金額 |
|---|---|---|
| 土地 | 3,936万円 | 4,800万円 |
| 建物 | 1,680万円 | 約2,758万円 |
| 合計 | 5,616万円 | 約7,558万円 |
- これまでの評価 … 土地：6,000万×80%×（1−0.6×0.3）、建物：4,000万×60%×（1−0.3）
- 通達案の算式による金額 … 土地：6,000万×1.00×80%、建物：（4,000万−償却費552万）×80%
これまでの評価の合計：5,616万円
通達案の算式による金額の合計：約7,558万円
償却費＝4,000万円×0.046×3年＝552万円。単純化した仮定による計算で、実際の評価額は路線価や建物の構造、賃貸の状況などで変わります。
評価額の違いがそのまま税額の違いになるわけではありません。全体の目安は相続税シミュレーターで確認できます。通達案のとおりに確定すれば、取得から5年を超えた物件はこれまでの評価方法によります。ただし、評価通達による評価が著しく不適当と認められる場合の定め（財産評価基本通達6項）は引き続きあります。
昔からの土地に建てた（建築中の）家屋の経過措置
大綱は、通達に定める日までに、その日の5年前から所有している土地に新築した家屋（建築中を含む）には5年ルールを適用しない、という経過措置を示しました。通達案では、通達の制定日までに次のいずれかの土地に新築された家屋（同日に建築中のものを含む）が、課税上の弊害がない限り対象外とされています。
- 5年より前から持っている土地（制定日前5年以内に取得した土地以外の土地）
- 制定日前5年以内に相続等で取得した土地
「建築中」とは、制定日までに①請負契約などが締結され、②新築工事が行われており、③費用の全部または一部が支払われていることをいいます。
⚠ 制定日はまだ公表されていません
通達案では制定日が「令和8年●月●日」と空欄で、本記事の執筆時点では未定です。該当するかどうかは契約・工事・支払いの状況による個別の判断になります。建築を急ぐことをお勧めする趣旨ではありません。
不動産小口化商品は取得時期を問わず見直し
不動産特定共同事業契約にもとづく権利や、分割された不動産の信託受益権といった不動産小口化商品（一定のもの）は、取得の時期にかかわらず、目的となっている貸付用不動産を通常の取引価額で評価することとされています。すでにお持ちの商品も、案のとおりであれば、令和9年1月1日以後の相続・贈与から対象になります。
信託受益権は、元本と収益の受益者が同じ場合、財産評価基本通達の定めで評価した信託財産の価額によって評価することとされています（財産評価基本通達202）。国税庁は政府税制調査会の資料で、3,000万円で購入した信託受益権型の商品を約5か月後に贈与し、受贈者が評価通達にもとづいて480万円と評価していた事例を紹介しています（資料では「信託受益権を路線価等で評価」と説明されています）。
通達案が示す評価額 ― 元本等相当額の90%など
通達案の原則は「通常の取引価額」です。ただし、事業の開始時に設定された商品の価格のうち、不動産の価格に当たる部分（案では「元本等相当額」）が、不動産鑑定士などによる適正な価格情報にもとづくと認められる場合は、次の金額によることができるとされています。
| 区分 | 評価額（通達案） |
|---|---|
| ① 元本等相当額をもとにした金額 | 元本等相当額の90%相当額 事業の開始から5年以内の商品は、土地は地価の変動、建物は償却を反映して直した金額の95%相当額 |
| ② 精通者意見価格 | 相続・贈与の時点での、不動産に精通した者の意見価格（事業者が持つ適正な価格情報を含む） |
| ③ 鑑定評価額をもとにした金額 | 相続・贈与の前1年以内に、事業者の依頼で不動産鑑定士が行った鑑定評価額（相続・贈与の日に最も近いもの）の95%相当額 |
基本は①で、②や③の金額が明らかなときは、3つのうち最も低い金額で評価しても差し支えないとされています。事業者の破綻や許可の取消しなどで事業を続けることが難しく、参考にできる価格もない場合は、5年ルールの評価方法に準じて評価します。
どの金額が使えるかは、事業者から届く定期報告書や価格情報の内容によります。報告書に載っている不動産の価格は固定資産税評価額などのこともあり、案は、通常の取引価額に相当するかどうかの判定が必要としています。相続税評価が下がることを前提に検討されている場合は、前提が変わる点にご留意ください。
会社が持つ賃貸不動産 ― 自社株の評価には、別に「3年以内」の定めがある
賃貸不動産を個人ではなく、ご自身やご家族の会社（同族会社）で持っている場合、相続税の対象になるのは不動産そのものではなく会社の株式です。上場していない会社の株式の評価方法のひとつである「純資産価額」では、会社の資産を相続税評価額に直して計算します（財産評価基本通達185）。
この計算には以前から、会社が課税時期前3年以内に取得・新築した土地や建物は、路線価などではなく通常の取引価額で評価する、という定めがあります（帳簿価額が通常の取引価額に相当すると認められる場合は、帳簿価額によることもできます）。こちらには、取得価額をもとにした80%評価の定めはありません。
通達案は注書きで、この財産評価基本通達185に定める土地・建物を評価する場合には、今回の5年ルールの適用がないとしています。ただし、会社が取得して3年を超え5年以内の不動産の扱いなど、注書きの範囲には、案の文言だけでは判断しきれない部分があります。確定した通達と国税庁の解説での確認が必要です。
個人で持つ場合と会社で持つ場合とで定めは異なりますが、取得して間もない不動産は通常の取引価額が基準になる点は共通しています。
小規模宅地等の特例との関係 ―「5年」と「3年」は別々に確認
小規模宅地等の特例は、租税特別措置法69条の4という法律による制度です。賃貸アパートなどの敷地（貸付事業用宅地等）は、要件を満たせば200㎡まで、課税価格に算入する価額が50%減額されます。今回の通達案が「かかわらず」としているのは、財産評価基本通達の第2章から第4章までと、居住用の区分所有マンションの通達で、この特例には触れていません。通達案・その概要・意見公募要領のいずれにも、特例との関係についての記載はありません。
特例は、法律で、宅地等の価額に一定の割合を掛けて課税価格を計算する仕組みとして定められています。特例を使えるかどうかは、特例の要件を満たすかどうかで決まります。5年ルールで評価した土地への具体的な当てはめは、確定した通達と国税庁の解説での確認が必要です。
注意したいのは、特例の側にも年数の要件があることです。相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地は、原則として特例の対象外です。例外として、相続開始の日まで3年を超えて引き続き事業的規模の貸付け（特定貸付事業）を行っていた方が、その貸付けの用に供した宅地は対象になり得ます。賃貸中の物件を購入し、購入と同時に貸付けが始まった場合を例に整理すると、次のとおりです。
| 購入から 相続まで | 不動産の評価（通達案） | 小規模宅地等の特例（土地） |
|---|---|---|
| 3年以内 | 通常の取引価額 一定の場合は、取得価額をもとにした価額の80% | 原則として対象外 3年を超えて事業的規模の貸付けを続けていた場合は、対象になり得る |
| 3年超 5年以内 | 同上 | 要件を満たせば、200㎡まで50%減額 |
| 5年超 | これまでどおり（路線価等・固定資産税評価額をもとに評価） | 要件を満たせば、200㎡まで50%減額 |
「5年」は土地・建物それぞれの取得・新築の時（原則として引渡しの時）から、「3年」は新たに貸付事業の用に供した時から数えるため、両者がずれることがあります。たとえば、昔から持っていて貸付けには使っていなかった土地に、2年前にアパートを新築した場合です。土地は5年ルールの対象外と読め、これまでどおり貸家建付地として評価することになりますが、小規模宅地等の特例は原則として受けられません。建物は5年ルールの対象です（通達の制定日までに新築したものなどは、経過措置で除かれます）。
なお、小規模宅地等の特例は相続・遺贈で取得した土地が対象で、建物や贈与には適用がありません。取得する方や、申告期限までの保有・貸付けの継続といった要件もあります。詳しくは貸付事業用の「3年縛り」と限度面積の調整をご覧ください。
賃貸不動産をお持ちの方・検討中の方が確認したいこと
まず、通達案では、取得・新築から5年を超えている物件の評価方法は変わりません。あわせて次の点をご確認ください。
- 引渡日と契約書類 … 各物件の引渡日と、売買契約書・請負契約書・領収書。80%評価には取得価額の資料が欠かせません。
- 借入金 … 借入金を債務として差し引ける点は従来どおりです。変わるのは不動産の評価です。
- 小規模宅地等の特例 … 貸付事業用宅地等（200㎡まで50%減額）には、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地は原則対象外という要件があります。貸付けを始めた時期を確認し、「5年」と「3年」を別々にみます（前述）。
- 不動産小口化商品 … 販売時の資料と、事業者から届く定期報告書や価格情報を保管しておきます。評価にどの金額を使えるかは、これらの内容によります。
- 生前贈与 … 贈与も同じ日から新しい評価になります。生前贈与加算とあわせた検討が必要です。
令和8年中の相続・贈与は現行の評価です（著しく不適当な場合に通達によらず評価する財産評価基本通達6項は、現行にもあります）。年内の贈与や取得をお勧めする趣旨ではありません。不動産の取得は、賃貸事業としての収支、納税資金、分けやすさを含めて考えることが大切だと、堺市で相続のご相談を受ける税理士として考えています。
まとめ
- 令和9年1月1日以後の相続・贈与から、5年以内に対価を伴う取引で取得・新築した一定の貸付用不動産は、時価での評価が原則になる。
- 一定の場合は、取得価額に地価の変動や建物の償却を反映させた価額の80%でも評価できる。
- 5年を超える物件は従来どおり。昔からの土地に通達の制定日までに新築した家屋（建築中を含む）には経過措置がある。
- 不動産小口化商品は取得時期にかかわらず対象。一定の場合は、元本等相当額の90%などで評価できる。
- 会社の株式を純資産価額で評価する場合は、財産評価基本通達185の定め（3年以内取得は通常の取引価額）が別にある。案は、同通達185に定める土地・建物には5年ルールの適用がないとしているが、その範囲は確定後に確認が必要。
- 小規模宅地等の特例は法律上の別の制度で、通達案に特例との関係の記載はない。3年以内に新たに貸し付けた宅地は原則対象外。
- 通達は案の段階で、制定日や細部は確定していない。
この記事のよくある質問
20年前に建てたアパートを持っています。令和9年から相続税評価は上がりますか？
通達案の対象は、相続・贈与の前5年以内に対価を伴う取引で取得・新築した貸付用不動産です。5年を超えて持っている物件は、これまでどおり路線価や固定資産税評価額をもとに評価します。5年より前から持っている建物の増改築部分も、課税上の弊害がない限り、案では対象から除かれています。
「取得価額の80%で評価できる」と聞きました。1億円で買えば8,000万円ということですか？
単純な取得価額×80%ではありません。原則は相続時の時価（通常の取引価額）です。通達案では、取得価額が取得時の時価に相当すると認められる場合に、土地は「取得価額×地価変動率×80%」、建物は「（取得価額−定額法による償却費）×80%」で評価できるとされています。
昔から持っている土地にアパートを建築中です。完成後5年以内に相続があったら時価評価になりますか？
通達の制定日までに、制定日の5年より前から持っている土地（または制定日前5年以内に相続等で取得した土地）に新築した建物は、課税上の弊害がない限り対象外とする経過措置が案にあります。建築中でも、制定日までに請負契約などを結び、工事が行われ、費用の全部または一部を支払っていれば含まれます。制定日は本記事の執筆時点で公表されていません。
5年以内に購入した賃貸アパートの土地に、小規模宅地等の特例は使えますか？
小規模宅地等の特例は法律（租税特別措置法）による別の制度で、通達案には特例との関係についての記載がありません。特例を使えるかどうかは、特例の要件を満たすかどうかで決まります。5年ルールで評価した土地への具体的な当てはめは、確定した通達と国税庁の解説での確認が必要です。なお、相続開始前3年以内に新たに貸付けを始めた宅地は、原則として特例の対象外です。
参考（出典）
- e-Govパブリック・コメント「『貸付用不動産の評価について』の法令解釈通達（案）に対する意見公募」（国税庁）
- 財務省「令和8年度税制改正の大綱」資産課税
- 政府税制調査会 専門家会合（令和7年11月13日）国税庁説明資料
- 国税庁 タックスアンサー No.4614「貸家建付地の評価」
- 国税庁 タックスアンサー No.4602「土地家屋の評価」
- 国税庁 タックスアンサー No.4124「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」
- 国税庁 財産評価基本通達 第1章 総則（6「この通達の定めにより難い場合の評価」）
- 国税庁 財産評価基本通達26「貸家建付地の評価」
- 国税庁 財産評価基本通達93「貸家の評価」
- 国税庁 財産評価基本通達185「純資産価額」
- 国税庁 財産評価基本通達202「信託受益権の評価」
- 国税庁 質疑応答事例「貸駐車場として利用している土地の評価」
- 国税庁「居住用の区分所有財産の評価について」（法令解釈通達）
- 国税庁「租税特別措置法（相続税法の特例関係）の取扱いについて」第69条の4（小規模宅地等の特例）関係
